実質利回りを上げる方法
表面利回りが変えられなくても、収益は改善できる
物件を買った後、表面利回り（年間賃料÷購入価格）はもう変えられません。購入価格は過去のものだからです。しかし投資の成績を実際に決めるのは実質利回り＝（年間収入 − 運営費）÷ 物件価格。そしてこの式には、購入後でも動かせる変数がひとつあります——運営費です。
1. 運営費の中で「ノーリスクで動かせる」のはどれか
| 運営費の項目 | 削減の副作用 |
|---|---|
| 管理委託費 | 管理品質の低下→入居者対応の悪化リスク |
| 清掃・設備保守費 | 建物の見た目・寿命に跳ね返る |
| 火災保険料 | 補償を削ると災害時のリスク増 |
| 共用部の電気代 | 契約切替なら副作用なし。設備・品質・明るさそのままで単価だけ下がる |
ほとんどの運営費削減は「品質とのトレードオフ」ですが、電力契約の切替だけは使う電気の量も質も変えずに、仕入れ値だけ下げる行為です。だから実質利回り改善の第一手に向いています。
2. 計算例：実質利回りは何%変わるか
| 項目 | 切替前 | 切替後（電気代20%削減） |
|---|---|---|
| 物件価格 | 2億円 | |
| 年間賃料収入 | 1,400万円（表面利回り7.0%） | |
| 運営費（うち電気代 年360万円） | 500万円 | 428万円（電気代▲72万円） |
| NOI | 900万円 | 972万円 |
| 実質利回り | 4.50% | 4.86%（+0.36pt） |
ポイント：利回り0.36ptの改善は、賃料に換算すると「全テナントから5%値上げに成功した」のと同規模のインパクトです。それを投資ゼロ・交渉ゼロ・リスクゼロで取れるのが運営費側からのアプローチです。
この改善は保有中のキャッシュフローだけでなく、売却時の資産価値（NOI÷還元利回り）にもそのまま効きます。
3. 手順：請求書12ヶ月分だけ
- 共用部（オーナー名義）の電気代請求書12ヶ月分を用意
- 無料試算（数日）→ 削減額を確認
- 下がるなら切替（工事不要・1〜2ヶ月）。安くならなければ現状維持でOK
4. よくある質問
実質利回りとは何ですか？
「（年間賃料収入−運営費）÷物件価格」で計算する、経費を考慮した利回りです。表面利回りより投資の実態を表します。
購入後に実質利回りを上げる方法はありますか？
賃料アップ・空室解消・運営費削減の3つです。このうち投資もテナント交渉も不要なのが電気代など購買条件の見直しです。
運営費を削ると品質が下がりませんか？
清掃や管理を削るタイプはその通りです。電力契約の切替は使用量・設備・品質そのままで単価だけ下がるため、品質低下を伴いません。
貴物件の実質利回り、電気代からいくら改善できるか無料試算
共用部の請求書12ヶ月分だけでOK。安くならなければ切り替え不要です。
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