オーナーチェンジ物件・会社買収後の90日
最初にやるべき収益改善は電気代
収益物件をオーナーチェンジで取得したとき、あるいは会社・店舗を買収したとき——あなたは建物や事業と一緒に、前オーナーの「契約」も引き継いでいます。そして電力契約は、前オーナーが何年も見直していなかった可能性が高い固定費です。つまり買った直後のあなたの手元には、ほぼ確実に「割高なままの電気代」が眠っています。
視点の転換：購入直後の電力切替は「節約」ではなく「買値より価値のある資産に仕立てる仕上げ」です。月50万円の電気代を20%削減すれば年120万円のNOI改善＝利回り5%評価なら理論上約2,400万円分、買った瞬間に物件価値を押し上げたことになります（シミュレーターで試算）。
1. なぜ「買った直後」がベストタイミングか
- 改善余地が最大：引き継いだ契約は市況を反映していないことが多く、最初の見直しで最も大きく下がる
- 累積効果が最大：保有初月から下げれば、保有期間ぜんぶに削減が効く。5年保有なら「初月にやるか2年目にやるか」で数百万円の差
- 手続きのついで：購入直後は名義変更・管理会社切替などの事務が集中する時期。電力切替も同じ流れに乗せれば手間が最小
2. 購入後90日プラン
| 時期 | やること | 作業量 |
|---|---|---|
| 〜30日 | 引き継いだ電気契約の請求書12ヶ月分を確保（前オーナー・管理会社から取得）→無料試算に出す | 10分 |
| 〜60日 | 試算結果を確認。下がるなら切替申込（安くならなければ現状維持でOK） | 30分 |
| 〜90日 | 切替完了・新単価スタート。改善後のNOIで銀行報告・次の融資交渉へ | 0分（自動） |
※ 工事・停電はなく、テナント・従業員への影響もありません。切替日も通常営業のままです。
3. 購入「前」でも使える：デューデリの武器として
検討中の物件・会社について売主から電気代の請求書を開示してもらえば、「買収後にいくらNOIを改善できるか」を購入前に把握できます。これは（1）収支計画の精度が上がる、（2）「経費に改善余地がある＝割高な運営」を根拠に価格交渉ができる、という二つの武器になります。
4. よくある質問
オーナーチェンジ物件を買ったら最初に何をすべきですか？
管理引継ぎと並行して、引き継いだ固定費契約の見直しを。特に電力契約は費用ゼロ・工事不要で約20%（好条件で30〜40%）下がる可能性がある、最も着手しやすい改善です。
テナントが入居中でも切り替えられますか？
オーナー名義の契約（共用部等）はテナントに一切影響なく切替可能です。送配電は従来どおり地域電力会社の設備を使うため、停電リスクや品質の変化もありません。
購入前の検討段階でも試算できますか？
売主から請求書12ヶ月分を開示してもらえれば可能です。購入判断・価格交渉の材料になります。
引き継いだ電気代、いくら下がるか無料で試算します
請求書12ヶ月分だけでOK（購入前の検討段階でも可）。安くならなければ切り替え不要です。
無料診断を申し込む（30秒）お電話でのご相談：090-3698-7711（担当：寺倉）